河曲县农村宅基地和集体建设用地登记发证 

　　若干历史遗留问题处理办法 

　　  

　　第一章  总则 

　　  

　　第一条  本意见所指农村宅基地和集体建设用地，是指在河曲县行政区域范围内村级集体经济组织成员的宅基地及房屋，以及其他村级组织建设的各类公益性公共设施用地和经营性用地。 

　　第二条  本意见依据：《民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记条例（暂行）》《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2020〕18号）等相关政策文件。 

　　第三条  本意见所指历史遗留问题，是指在农村宅基地和集体建设用地颁发不动产权证书过程中，未进行农村宅基地和集体建设用地首次登记、“一户多宅”、无权属来源材料、超占面积、缺乏符合规划手续、权利人变更等情况。 

　　  

　　第二章  基本原则 

　　  

　　第四条  依法依规，坚持原则。严格执行有关法律法规和不动产统一登记制度要求，认真落实“一户一宅”政策。依据农村宅基地和集体建设用地使用权“两权”地籍调查成果，坚持“权属明确无纠纷、四至清楚无争议”原则，依法确定主体资格、认定权属和四至界线，全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。 

　　（一）实事求是，应发尽发。要正确认识和把握我县农村现状，一切从实际出发，尊重历史，面对现实，本着以民为本、实事求是、简便易行、便民得民的工作思路，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十一条规定，对城乡规划或村庄建设规划缺失的地方，申请要件中无需提供房屋符合规划等材料，因地制宜、解放思想，积极妥善处理历史遗留问题，细化各项政策，能满足登记发证条件的，做到应发尽发。 

　　（二）先易后难，分类推进。从时间上、难度上和现状上综合考虑，先易后难、从简从快、分类推进。对于农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查工作扎实的地区，结合实际先行对现有成果进行检查复核，经核实未发生变化且数据成果能满足登记发证要求的，应直接利用“两权”成果登记发证；对于偏远地区、经济价值不高、矛盾问题较少的，形成满足登记发证需要的成果即可发证；对于城中村、城边村、城郊村等重点地区，要严格按照有关规定进行登记发证。 

　　（三）全面调查、分批登记。针对我县现状，县自然资源局对全县各乡镇、各村集体进行全面调查，摸清所有地上建筑物、构筑物现状，形成相关数据并登记入库。完成调查的村级组织，可以村为单位汇总、申请，由乡镇人民政府审核，由不动产登记中心分批次进行录入和登记。 

　　（四）尊重现实，综合利用。本次解决历史遗留问题，要以宅基地和集体建设用地历史档案为基础，在全县“两权”调查成果上，结合易地扶贫搬迁数据、违法占用耕地建房等情况，符合条件的，依村集体申请应发尽发；分阶段、分类依法妥善处理无权属来源材料、超占面积、“一户多宅”、缺乏符合规划手续等历史遗留问题，开展确权登记。对于存在权属纠纷的只进行调查统计，暂不确权登记。 

　　  

　　第三章  问题处理及登记办法 

　　  

　　依据《民法典》第二百六十二条规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： 

　　（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权； 

　　（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权； 

　　（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。《村民委员会组织法》规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产；宅基地的使用方案应当经村民会议讨论决定。因此，在遵守法律法规、政策的前提下，坚持农民的事情农民办，充分发挥集体经济组织或者村民委员会、村民小组等集体土地所有权代表行使主体和基层群众自治组织的作用，积极引导农民参与农村不动产确权登记工作，重视农民的知情权、参与权、监督权，通过村民自治、基层调解等方式，参与解决权属指界、登记申请资料收集、权属纠纷，以及农民集体经济组织成员资格、分户条件、宅基地取得时间认定和缺少权属来源材料等疑难问题。 

　　第五条  根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）有关规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。 

　　第六条  宅基地确权登记中的“户”认定方法：地方对“户”的认定有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，可按以下原则认定：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。 

　　第七条  “一户多宅”的登记办法：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”（一般以公安户籍为准，即户口本）。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。 

　　第八条  宅基地超面积登记办法：农民集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定的分阶段处理原则办理： 

　　（一）根据《中华人民共和国土地管理法》办法第三十九条规定：平原地区人均耕地在0.067公顷以下的，每户住宅用地不得超过133平方米;人均耕地在0.067公顷以上，在平川地上建住宅的，每户用地不得超过200平方米;在山坡薄地上建住宅的，可适当放宽，但最多不得超过266平方米。 

　　（二）1987年1月11日《山西省土地管理实施办法》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《土地管理实施办法》实施后至今未扩大的，无论是否超过当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。 

　　（三）1987年1月11日《山西省土地管理实施办法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过批准面积建设的，不予确权登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，只登记批准部分，超出部分在登记簿和证书中注记。 

　　（三）历史上接受转让、赠与、继承房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与、继承行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。 

　　第九条  非本农民集体经济组织成员取得宅基地登记办法：根据《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理： 

　　（一）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。 

　　（二）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。 

　　（三）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。 

　　第十条  农民进城落户后其宅基地确权登记办法：《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。 

　　第十一条  宅基地批准使用后原批准使用人死亡的登记办法：宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。 

　　第十二条  农村集体经济组织成员之间互换房屋登记办法：经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。 

　　第十三条  农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋确权登记办法：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。 

　　转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。 

　　第十四条  合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料登记办法：根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》（2008年起施行）实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施后建设的，由集体经济组织或者村民委员会公告15天无异议或者异议不成立，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。 

　　第十五条  农村简易房、临时性建（构）筑物登记办法：农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料，一般不予登记。 

　　第十六条  纳入文物保护范围的古村落或农村建(构)筑物确权登记方法：对纳入文物保护范围的古村落或农村建(构)筑物，应本着管理不改变产权归属原则，依法予以确权登记。同时，应在不动产登记簿和证书附记栏注记，“该不动产属于受国家保护的不可移动文物”。 

　　第十七条  同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记办法：同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理： 

　　（1）属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。 

　　（2）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。 

　　（3）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。 

　　第十八条  无权属来源材料的集体建设用地确权登记办法：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议或者异议不成立的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。 

　　第十九条  农村妇女的宅基地权益规定：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。 

　　第二十条  根据国家法规政策，宅基地、集体建设用地不予登记的情形：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记： 

　　（一）违反法律、行政法规的； 

　　（二）存在尚未解决的权属争议的； 

　　（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的； 

　　（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。凡有上述情况的宅基地、集体建设用地，不予登记。 

　　  

　　第四章  补充调查重点 

　　  

　　第二十一条  以农村宅基地、集体建设用地使用权历史登记档案为基础，结合应新增数据、应变更和转移的数据、应核减数据逐村逐户进行调查摸底，全面调查核实全县范围内宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物的权利归属、界址界限和面积；根据推进实施单位制定的权属调查表册规范填报、分类整理并经村民委员会、村民代表大会确认后及时公示调查结果，形成统一、规范、完整的农村宅基地、集体建设用地使用权及房屋所有权数据成果，为农村不动产登记工作的全面开展和有序推进打下坚实的数据基础。 

　　（一）应新增或更新的数据。（1）有土地审批手续未申请登记的宅基地及集体建设用地使用权；（2）1986年12月31日《中华人民共和国土地管理法土地管理法》实施前由本集体经济组织成员实际使用的未登记发证的宅基地。（3）自2016年“两权”调查结束以后新建的宅基地、集体建设用地。 

　　（二）应变更和转移的数据。（1）权利人姓名或名称及身份证明类型、号码发生明显变更的；（2）宅基地或集体建设用地坐落、界址、面积、用途发生变更的；（3）因依法继承、分家析产或本集体经济组织成员内部互换导致宅基地使用权发生转移的；因作价出资（入股）或企业合并、分立、破产、兼并等情形导致集体建设用地使用权发生转移的；（4）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致宅基地使用权、集体建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权发生转移的；（5）因本集体经济组织成员内部有效流转房屋所有权导致宅基地使用权一并发生转移的（根据党的十九大和十九届二中、三中全会精神积极探索农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施）； 

　　（三）应核减数据。（1）因不动产灭失或权利人放弃需注销宅基地、集体建设用地使用权及房屋所有权的；（2）依法征收、没收、收回宅基地、集体建设用地使用权及房屋所有权的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等消灭的。（4）涉及易地扶贫整村搬迁、易地搬迁、同步搬迁、地质灾害搬迁等，需要拆除封堵、收归村集体的宅基地、集体建设用地。 

　　  

　　第五章  其他 

　　  

　　第二十二条  一事一议制度：乡镇、村级组织如有新的问题，可采取“一事一议”制度；如仍不能解决问题，由乡镇汇总后提交县不动产登记中心上报县政府。 

　　第二十三条  本办法由河曲县自然资源局负责解释。 

　　第二十四条  本办法自下发之日起施行。

 

 

 

 

 

    政策解读 ：关于《河曲县农村宅基地和集体建设用地登记发证若干历史遗留问题处理办法》的政策解读